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　　利好兌現小心周圍房價不漲反跌

　　從上海要建迪士尼樂園的消息公布時起，與迪士尼樂園相關的上市公司和周邊的房地產開發(fā)項目，就是各家投資機構和投資者炒作的對象。

　　川沙的樓盤由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米�？拷鲜磕針穲@規(guī)劃區(qū)的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當地擁有土地最多的界龍實業(yè)，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對象。

　　但中原地產香港公司研究董事提醒說，在迪士尼樂園落戶香港前，周邊房地產價格猛漲。但迪士尼真的來到香港后，樓市的泡沫消失了，周圍的房地產非但沒有漲價，反而價格下跌。

　　衛(wèi)明不動產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼對周邊的住宅幾無任何影響，反而會因為游客太多，影響居民出行的便捷，造成當地住宅的成交慘淡。唯一利好的只會是迪士尼周邊的商業(yè)地產，但如果商業(yè)地產項目離得太遠，也無法獲益。

　　一位房地產評估師計算得出，整個上海迪士尼的土地征用費用將高達175.2億元。

　　截至目前，規(guī)劃區(qū)大部分用地仍是集體性質的農業(yè)用地。據南匯區(qū)房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門征用，而后通過掛牌拍賣，上海迪士尼再將它購入。據了解，政府支付的費用，除了上述土地的動遷補償費外，還包括青苗費、農耕地占用費、搬遷費等其他法律規(guī)定的費用。

　　五合國際五合智庫總經理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價比動遷補償費用略高，政府可能獲利。不過，迪士尼項目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價低于動遷補償費用，以免給項目運營造成巨大的負擔。

　　即使如此，規(guī)劃區(qū)的土地拍賣價格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準地價，上海迪士尼規(guī)劃區(qū)的土地價格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計算，僅土地成本一項就需要花費36億元。

　　前車之鑒

　　香港迪士尼一直在虧

　　“假如迪士尼樂園最終能登陸上海，一定不要答應對方過于苛刻的條件，那會大大降低項目的盈利可能性。”一位香港地產商人直言。

　　該人士認為，香港迪士尼樂園之所以一直虧損，主要原因是美國方面向中國香港索取高額的專營費用，特區(qū)政府僅能從中獲得很小的收益。根據協(xié)議，特區(qū)政府以注資、撥地及貸款方式占有項目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，并從中收取專營費用和管理費。

　　此前有媒體報道，上海迪士尼不會沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設資金并控股，日常管理交給美方團隊，同時每年向迪士尼公司支付品牌費和經營收入提成。

　　除了品牌費用和管理費帶來的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內容方面的難題。去過美國迪士尼樂園的上海人DENNY表示，去過一次迪士尼，就不愿意再去了，因為那里的游覽項目更新速度緩慢，毫無新意。他認為，除了14歲以下的兒童，沒有人永遠喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會是一個大難題。

　　上述香港地產商人也稱，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂園，更喜歡逛常換常新的海洋公園。“美國的文化過了高峰期，開始走向沒落，不能持續(xù)吸引游客。反而是海洋公園、野生動物園之類的自然主題樂園，更具吸引力。”

　　衛(wèi)明不動產智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼在剛開業(yè)時，或許會吸引很多游客，但中長期的盈利前景極難預料。“(游客們)去參觀一兩次也就夠了，不會經常去的。”如果回頭客不多，盈利前景就會不妙。

　　對于上述說法，上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示反對。朱連慶認為，“如果不好，就不會有那么多的地方爭搶。”與香港迪士尼不同，上海迪士尼在內地將暫時是惟一的，因此它輻射的區(qū)域不僅是上海地區(qū)，還會影響長三角乃至更大的范圍。