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    在過(guò)去的十年中，盡管發(fā)生了非典型肺炎（SARS）、國(guó)際金融危機(jī)、入境旅游市場(chǎng)下降等事件的沖擊，但是受益于全球第二大經(jīng)濟(jì)體的形成、資本市場(chǎng)的完善， 特別是大眾旅游需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)，中國(guó)飯店產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了前所未有的黃金發(fā)展期。在這個(gè)值得載入世界酒店發(fā)展史冊(cè)的歷史進(jìn)程中，投資商、管理公司、設(shè)備與服務(wù)供 應(yīng)商、研發(fā)教育機(jī)構(gòu)，以及法律、財(cái)務(wù)、工程咨詢等專業(yè)機(jī)構(gòu)，都為飯店產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展付出了不懈的努力，也獲得了相應(yīng)的回報(bào)。從2013年開(kāi)始，飯店產(chǎn)業(yè)特 別是高端業(yè)態(tài)的市場(chǎng)表現(xiàn)從繁榮的頂點(diǎn)向下回調(diào)，同時(shí)我們注意到，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和境內(nèi)外的戰(zhàn)略投資者仍然保持對(duì)酒店的投資熱情，而中端酒店、精品飯 店、度假飯店等領(lǐng)域則明顯帶有發(fā)力成長(zhǎng)的跡象。展望當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的中國(guó)酒店投資，可以說(shuō)正在進(jìn)入理性調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，并在為下一輪的產(chǎn)業(yè)發(fā)展孕育著 新的能量和動(dòng)力。

    國(guó)民旅游是市場(chǎng)基本面持續(xù)向好的有力支撐。旅游總量仍有增長(zhǎng)的空間，關(guān)注結(jié)構(gòu)的變化，持續(xù)增長(zhǎng)的民間需求將推動(dòng)飯店業(yè)的常態(tài)化發(fā)展。

    民間消費(fèi)正在崛起，未來(lái)將形成民間、商務(wù)與公務(wù)三駕馬車鼎立之勢(shì)。任何時(shí)候，公務(wù)和商務(wù)旅游都是客觀存在的，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這塊市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò) 大，但是政府公務(wù)消費(fèi)規(guī)模在縮減，檔次在下降，依靠政府消費(fèi)支撐的奢華消費(fèi)將有所萎縮。事實(shí)上，諸如春節(jié)期間三亞高達(dá)數(shù)千元一個(gè)間夜的市場(chǎng)本來(lái)就不是常 態(tài)�？紤]到酒店大客戶群體的基礎(chǔ)往往是國(guó)有企業(yè)的差旅消費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)旅游和會(huì)議消費(fèi)，我們也要做好這部分市場(chǎng)預(yù)算穩(wěn)中有降的心理準(zhǔn)備。今后，民營(yíng)企業(yè)特別是中 小企業(yè)和國(guó)民旅游休閑消費(fèi)將是酒店主導(dǎo)性的消費(fèi)市場(chǎng)。

    旅游消費(fèi)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)及其變化。2013年，國(guó)內(nèi)旅游的市場(chǎng)規(guī)模是32.6億人次，2.65萬(wàn)億元人民幣；其中，城鎮(zhèn)居民國(guó)內(nèi)游客 人均每次花費(fèi)914.5元，農(nóng)村居民國(guó)內(nèi)旅游花費(fèi)人均為491元，國(guó)內(nèi)居民國(guó)內(nèi)旅游人均每次旅游消費(fèi)支出是767.9元，用于住宿的比重是14%。另外還 有大約600億人次乘坐飛機(jī)、火車、長(zhǎng)途汽車和其它水上交通工具在城鄉(xiāng)旅行，無(wú)論他們是觀光、休閑、商務(wù),還是探親訪友，都會(huì)有相應(yīng)的住宿需求。同樣不可 忽視的還有本地休閑市場(chǎng)，酒店早已經(jīng)從早期封閉空間走入了老百姓的日常生活，人們會(huì)選擇在酒店餐飲、研討、聚會(huì)和舉辦婚禮。

    我們有理由對(duì)中國(guó)旅游與旅行市場(chǎng)，也就是飯店業(yè)的市場(chǎng)基本面保持相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期。盡管入境旅游市場(chǎng)下行壓力不減，高星級(jí)飯店和高端餐飲企業(yè)景氣值仍處于低 位，但受宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，大眾市場(chǎng)信心和企業(yè)家預(yù)期相對(duì)較高的影響，旅游消費(fèi)保持了平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)。在高端酒店景氣下行的同時(shí)，中端酒店發(fā)力，基于互聯(lián) 網(wǎng)的旅行服務(wù)和住宿業(yè)創(chuàng)新活躍，旅游投資趨于理性。

    從投資面看，我們既要關(guān)注多元主體的分散增量，也要關(guān)注存量創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)重組。政府直接投資正在減少，但是政府的力量仍然無(wú)處不在； 產(chǎn)業(yè)投資在興起，但是體量有限，對(duì)于未來(lái)的預(yù)期不明晰，更有不安全感，一部分資金開(kāi)始往國(guó)外走。旅游開(kāi)發(fā)或者城市綜合體中的酒店項(xiàng)目，以新建為主，二、三 線城市是主力，鑒于多年來(lái)形成的投資慣性，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式尚需要一段時(shí)間。

    伴隨品牌創(chuàng)設(shè)而來(lái)的輕資產(chǎn)投資正在興起。不同于傳統(tǒng)業(yè)主對(duì)高端酒店的重資產(chǎn)投資，也不同于管理公司的品牌特許和受托管理，早期的如家、七天、漢庭、錦江之 星，后來(lái)的維也納、桔子、布丁，以及剛剛完成品牌研發(fā)，正在準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)的麗楓、全季、亞朵等中端酒店項(xiàng)目，普遍采取了租賃、改造和直接經(jīng)營(yíng)的方式。這種 輕資產(chǎn)的投資方式雖然單體的量不是很大，但是成百上千的投資計(jì)劃還是會(huì)從根本上改變中國(guó)飯店產(chǎn)業(yè)格局。與此相關(guān)的還有既有酒店項(xiàng)目的定期改造與產(chǎn)品升級(jí)所 帶來(lái)的分散化投資，比如傳統(tǒng)酒店對(duì)智能化和環(huán)境保護(hù)方面的專項(xiàng)投資，還有像7天優(yōu)品、7天陽(yáng)光等高端經(jīng)濟(jì)型飯店升級(jí)的定向投資，都是我們?cè)谘芯恐袊?guó)酒店投 資時(shí)必須關(guān)注的動(dòng)態(tài)。

    住宿業(yè)的外延不斷拓展。遠(yuǎn)洋郵輪、豪華游輪、海上浮動(dòng)島、房車等新的融旅行、住宿于一體的新興住宿業(yè)態(tài)正在進(jìn)入我們的視野。而以途家為代表的度假租賃業(yè)態(tài) 的發(fā)展，也正在顛覆我們傳統(tǒng)上對(duì)飯店業(yè)和住宿業(yè)概念的認(rèn)知，特別是對(duì)酒店的統(tǒng)計(jì)和運(yùn)營(yíng)提出了挑戰(zhàn)，但對(duì)于消費(fèi)者而言卻是福音，又多了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

    酒店的資本屬性和金融屬性日益凸顯。在酒店結(jié)構(gòu)性過(guò)剩背景下，酒店的交易漸趨活躍，有的酒店開(kāi)始尋找買主，有的資本在尋找待出售的酒店。例如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，在 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出售一些酒店資產(chǎn)，但同時(shí)在境外尋找收購(gòu)標(biāo)的。考慮到養(yǎng)老等壽險(xiǎn)基金、信托基金、戰(zhàn)略投資者的介入，不排除近期會(huì)有一個(gè)酒店并購(gòu)的小高峰。酒店資 產(chǎn)也正在尋求與證券、股票等金融市場(chǎng)的對(duì)接，例如海航酒店集團(tuán)正在尋求通過(guò)借殼在港交所或A股上市，而信達(dá)資產(chǎn)和高盈資本也在中國(guó)市場(chǎng)尋求酒店資產(chǎn)證券化 業(yè)務(wù)的投資機(jī)會(huì)。

    以房地產(chǎn)企業(yè)和基金管理者為代表的投資主體多元化，品牌創(chuàng)設(shè)和產(chǎn)品創(chuàng)新的興起，正在為中國(guó)酒店投資領(lǐng)域注入新的生力軍，并帶來(lái)生機(jī)和活力。產(chǎn)業(yè)鏈條的延展和業(yè)態(tài)的分化與融合，足以讓我們對(duì)今后一個(gè)時(shí)期的酒店投資充滿期待，并保持向上的信心。

    相對(duì)于政府的宏觀調(diào)控，需求、科技與文化創(chuàng)意對(duì)酒店投資的影響力正趨于增強(qiáng)。

    盡管銀行早就對(duì)酒店等商業(yè)地產(chǎn)釋放了限制貸款的信號(hào)，但是到目前為止，國(guó)家并沒(méi)有出臺(tái)限制酒店投資的產(chǎn)業(yè)政策，理性的、符合市場(chǎng)需求的酒店投資正在走到臺(tái)前。

    新的市場(chǎng)需求催生新的投資機(jī)會(huì)。國(guó)民大眾的旅游需求和消費(fèi)模式的變遷，不僅決定著酒店投資的方向、規(guī)模與結(jié)構(gòu)，也對(duì)酒店投資的空間布局、業(yè)態(tài)選擇和產(chǎn)品組 合產(chǎn)生影響。雖然高端酒店總量過(guò)剩，但中國(guó)幅員如此遼闊，仍然會(huì)有新發(fā)展起來(lái)的區(qū)域有建設(shè)需求。例如，在一二線城市甚至三線城市高端酒店的客房數(shù)量已經(jīng)飽 和，但隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，新的城市圈正在形成和崛起，各類住宿業(yè)態(tài)需求也隨之出現(xiàn)，住宿業(yè)投資特別是展示這個(gè)地區(qū)形象的高端酒店投資也就首當(dāng) 其沖，順理成章。

    出境旅游多年興旺已經(jīng)開(kāi)始帶動(dòng)國(guó)內(nèi)資本追隨中國(guó)人在境外的足跡去投資酒店物業(yè)。2013年我國(guó)出境旅游9800萬(wàn)人次,在海外消費(fèi)達(dá)1286億美元，增速 分別達(dá)到18%和26%。去年海航集團(tuán)、開(kāi)元旅業(yè)、君瀾酒店集團(tuán)等紛紛收購(gòu)海外酒店物業(yè)，復(fù)星集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以及重慶康德集團(tuán)、四川興力達(dá)集團(tuán)等也瞄準(zhǔn)了 海外的酒店資產(chǎn)。而高速成長(zhǎng)的中國(guó)出境旅游消費(fèi)群體正是這一投資趨勢(shì)的市場(chǎng)推動(dòng)力。

    技術(shù)在提升促銷、預(yù)訂、支付、運(yùn)營(yíng)效率的同時(shí)，也正在提升消費(fèi)者的體驗(yàn)�；ヂ�(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智能化等技術(shù)不僅對(duì)銷售渠道和支付手段帶來(lái)巨大沖 擊，對(duì)酒店設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理以及消費(fèi)體驗(yàn)都帶來(lái)了顛覆性變化。過(guò)去是資本雇傭勞動(dòng)，資本購(gòu)買技術(shù)，在知識(shí)和技術(shù)主導(dǎo)變化的今天，也許勞動(dòng)雇傭資本，資本為技 術(shù)服務(wù)，技術(shù)為消費(fèi)者和企業(yè)服務(wù)，技術(shù)創(chuàng)造獨(dú)一無(wú)二體驗(yàn)的時(shí)代正在到來(lái)。

    文化升華了酒店的內(nèi)涵，也為消費(fèi)者的體驗(yàn)提供了不可或缺的添加劑。青年一代的價(jià)值觀正在成為主流，看著各類選秀節(jié)目成長(zhǎng)起來(lái)的年輕旅游者更愿意為自己的核 心消費(fèi)需求付費(fèi)，而不是為了那些華而不實(shí)的項(xiàng)目和帶有表演性質(zhì)的服務(wù)付費(fèi)。無(wú)論是商務(wù)旅行，還是觀光休閑，他們都愿意享受自主的生活方式。有調(diào)查表明，客 人到店后更關(guān)注有沒(méi)有免費(fèi)的WIFI，而不是有沒(méi)有游泳池；更關(guān)注有沒(méi)有可以和其他人――無(wú)論是旅行者還是當(dāng)?shù)厝栓D―自然交流的咖啡廳，也就是時(shí)尚的實(shí)體 社交平臺(tái)，而不是“高大上”的多功能廳。生活觀念的影響如此強(qiáng)烈，以至于酒店投資者和品牌研發(fā)者越來(lái)越注意傾聽(tīng)來(lái)自時(shí)尚、文化和社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士的意 見(jiàn)與建議。

    如今，基于本土市場(chǎng)需求和原創(chuàng)品牌的酒店投資，正為下一個(gè)十年的黃金發(fā)展期奠定更加堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，并將為全球飯店業(yè)帶來(lái)真正的中國(guó)元素和中國(guó)風(fēng)格。與過(guò) 去相比，各位不僅要關(guān)注外國(guó)人到中國(guó)和中國(guó)人在境內(nèi)的市場(chǎng)需求，還要關(guān)注中國(guó)人在境外的旅游需求所帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)，以及中國(guó)企業(yè)家在世界范圍內(nèi)的投資戰(zhàn)略 和品牌拓展。