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　3月份以來，名不見經(jīng)傳的新密伏羲山景區(qū)頻頻打廣告，讓人奇怪其宣傳費用怎么這么充足。深入了解才知道，其實是河南美景置業(yè)有限公司（以下簡稱美景置業(yè)）在出資。原來，美景置業(yè)在此投資了一個房地產(chǎn)項目。

　　投資開發(fā)旅游地產(chǎn)，鄭州早有先例。早在2004年，鄭州黃河大觀有限公司就在黃河邊開發(fā)了果嶺山水項目，居易國際已經(jīng)開發(fā)出了五云山項目，2010年11月，建業(yè)與焦作修武縣也簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，投資50億元開發(fā)云臺山，據(jù)了解，河南姿華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也將開發(fā)鞏義雪花洞項目。

　　不過，香餑餑并不是誰都可以吃。國內外諸多旅游地產(chǎn)項目擱淺或投資收益不理想，國內主題公園有70%處于虧損狀態(tài)的情況，提醒熱心于旅游地產(chǎn)的開發(fā)商：做旅游地產(chǎn)，還需量力而行。

　　賣景點還是賣樓？

　　資料顯示，中國已是世界第四大旅游消費國，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長。多個地方政府紛紛將文化休閑旅游業(yè)作為地方支柱產(chǎn)業(yè)，對旅游景區(qū)和旅游地產(chǎn)的招商引資政策優(yōu)惠力度巨大。河南財經(jīng)政法大學教授劉社告訴筆者：“政府的支持加上調控對住宅領域資金的擠出效應，使得旅游地產(chǎn)迎來一波牛市。”

　　業(yè)內人士表示，一方面是住宅地產(chǎn)高處不勝寒，另一方面是政策對商業(yè)和旅游業(yè)利好不斷，作為國內消費主力軍之一，旅游業(yè)前景無量，旅游地產(chǎn)或將成為繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后的房地產(chǎn)業(yè)第三駕馬車。

　　如果我們將旅游地產(chǎn)概念剝去旅游二字，其實就是郊區(qū)開發(fā)，亦或可以準確地說是“郊區(qū)大盤開發(fā)”。在郊區(qū)蓋房子，可不像城里的房子那樣好賣。劉社告訴筆者：“遠較大盤必須得有一個誘人的賣點，才能吸引人們的目光賣出房子，并賣個好價錢。”美景置業(yè)大手筆的宣傳伏羲山項目，其目的便在于此。居易五云山總經(jīng)理馬英偉也告訴筆者：“旅游地產(chǎn)依托于一個‘景’字，景點打造失敗，項目注定火不起來。”

　　旅游地產(chǎn)的賣點之一是優(yōu)美的景觀，而鄭州郊區(qū)天然的自然景觀大多并不理想，需要先投入巨資、花費數(shù)年時間營造，打造景點知名度。黃河大觀有限公司副總經(jīng)理劉雪梅告訴筆者：“花巨資打造的景觀、賣點，在同等時期內，很容易出現(xiàn)同質化產(chǎn)品，消費者不買賬，相比于住宅市場，又多了一層不確定的因素。”

　　賣景點不同于賣樓。我們的開發(fā)商深諳賣樓之術，但對于運作一個景區(qū)還不十分熟練。旅游地產(chǎn)的盈利點既包括住宅，也包括景點的長期經(jīng)營，十分考驗團隊的操盤能力。

　　發(fā)現(xiàn)價值能否兌現(xiàn)價值？

　　著名收藏家馬未都曾說過：“能發(fā)現(xiàn)事物不同的價值，是因為信息不對稱，信息的不對稱，是因為知識不對稱。”同樣一座山，世代居住的農民會對周圍的優(yōu)質環(huán)境資源渾然不覺，開發(fā)商一來，卻能立刻發(fā)現(xiàn)，這里非常適合開發(fā)高檔旅游地產(chǎn)。馬英偉告訴筆者：“開發(fā)商存在的最大價值，就是能發(fā)現(xiàn)價值。”談到什么是發(fā)現(xiàn)地塊兒價值的核心素質時，馬英偉認為包括三點：獨到的眼光、前瞻的謀略和優(yōu)秀的團隊。“規(guī)劃對于旅游地產(chǎn)有著比住宅更重要的作用，如果沒有長遠的規(guī)劃，很容易半途而廢。”劉雪梅說。

　　放眼國內一線城市的旅游地產(chǎn)開發(fā)商，對于“發(fā)現(xiàn)和兌現(xiàn)價值”的理解更加深刻。北京中坤集團董事長黃怒波曾說過：“做旅游地產(chǎn)不是圈一塊地，蓋一個別墅、度假村這么簡單。”他認為，第一需要符合當?shù)氐奈幕鷳B(tài)，不能強行破壞它；第二要與政府協(xié)商好，還要考慮到與原住民的利益結合起來；第三要長期持有，耐得住性子，不是簡單的一賣了之，城里人一年最多回來住兩三次，平常就是黑漆漆一片，沒有人氣，就不是一個成功的項目。

　　“做旅游地產(chǎn)就是一個新的造城運動，教育、醫(yī)療、生活配套必須齊全，不能依托于城市原有的配套，消費人群大部分是高端人群，配套設施也必須是高規(guī)格才能吸引他們的目光。”馬英偉告訴筆者。“投資旅游地產(chǎn)是一個長期的過程，十分考驗團隊的操盤能力和企業(yè)的資本運作能力。”

　　項目配套是國內旅游地產(chǎn)現(xiàn)階段比較欠缺的地方，也是開發(fā)商可以積極改造的。這樣可以把人留住，讓買房者在旅游地產(chǎn)項目中休閑、度假，得到他想要的生活方式。“就此而言，旅游地產(chǎn)往往前期投入較大且戰(zhàn)線較長，這個市場需要開發(fā)商精心培育。”劉社認為。

　　放長線能否釣到大魚？

　　市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)周期一般為2年～3年，回籠資金較快，投入產(chǎn)出周期短，開發(fā)商可以馬上投入下一個項目的開發(fā)，而旅游地產(chǎn)的開發(fā)周期相對冗長復雜。據(jù)了解，建業(yè)投資云臺山的50億元將會分5期投資，光征地一項就需要2年～3年的時間，是個漫長的過程。在沒有建成之前，建業(yè)和修武縣政府都沒有實際收益。

　　旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式屬于后期盈利型，由于地塊通常遠離中心城區(qū)，加之拿地政策優(yōu)惠，通常前期土地投入較低，但由于基礎建設投資大、后期運營成本高、收益周期冗長，對開發(fā)商的資金實力和運作能力是一個嚴峻考驗。馬英偉表示：“政策的不確定性和后期的資金鏈是做旅游地產(chǎn)最擔憂的事。”上世紀海南地產(chǎn)的失敗原因之一就是政策因素。劉社認為：“從中國本輪城市化的特點和政策的不可預期性來看，很難說這種奢侈品需求所面對的政策環(huán)境會不會風云突變。”這提醒有志于做旅游地產(chǎn)的開發(fā)商，不能把雞蛋放在同一個籃子里。

　　除了政策因素，旅游地產(chǎn)對景區(qū)輻射范圍內的整個經(jīng)濟環(huán)境和消費能力要求也很高，這種放長線的投資模式還需謹慎入市。如果不充分考慮地域特色和景區(qū)資源的成長衰落周期，就盲目建設酒店、會所、娛樂設施和度假房產(chǎn)，后期可能面臨巨大的系統(tǒng)性崩盤風險。“想快賺錢牟暴利，別做旅游地產(chǎn)！”黃怒波說。