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    房地產高庫存是難題，同時也是機會。將部分投資/融資利息變?yōu)槁糜螘r的房子居住權，已成為P 2P的一種新玩法。

    近期，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺媽媽資本聯(lián)合媽媽送房推出全國首款旅居理財產品。該產品一頭連接旅游城市的開發(fā)商，一頭連接投資者，將投資過程中的部分收益轉化成為旅游居住權利。在資產荒蔓延金融業(yè)的大背景下，優(yōu)質資產成為互聯(lián)網(wǎng)金融平臺發(fā)展的關鍵。而該產品背后的邏輯是將大量空置的旅游資源轉化為利息支出支付給投資人的同時，通過引流化解目前各地的高庫存難題。

    旅游居住權成為利息收入

    高庫存已經(jīng)成為中國房地產的最大問題。不過，也有P2P平臺將高庫存看做機會。近日互聯(lián)網(wǎng)金融平臺媽媽資本聯(lián)合媽媽送房推出的旅居寶，正是將閑置的旅游地產作為基礎資產，創(chuàng)新推出的全國首款旅居理財產品。

    去年下半年以來，資產荒席卷中國，小而美成為不少平臺發(fā)展之道，P 2P平臺轉為尋找細分市場尋找機會。媽媽資本卻看到了高庫存之下旅游地產的機會。據(jù)介紹，該產品2 .5萬元/份起投，除了固定收益率外，部分收益通過開發(fā)商提供的旅游居住權來實現(xiàn)。以一份一年期的旅游產品為例，投資人可以獲得5%的現(xiàn)金固定收益率，同時還可獲得每年3- 15天各地不等的旅游居住權。“對于投資人而言，綜合年化收益率可以達到綜合收益15%- 28%。”媽媽資本董事長任曉彥接受南都記者采訪時表示，目前國內的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺基本上為投資人提供資產保值升值的基本需求，而旅居寶的特點在于在滿足資產投資功能外，切入旅游場景，將收益率轉化為投資人的旅游消費。產品推出之前，他們做過市場調研，目前中國不少投資人對于旅游具有非常大的市場需求。

    記者留意到，除了上述權益，存續(xù)期內投資人可以選擇將投資本息余額上浮一定比例后用于購買融資人房產。

    開發(fā)商一箭雙雕

    而對于融資方，任曉彥表示，該產品的設計邏輯在于盤活了目前高庫存之下各地閑置的旅游地產資源。“這是一個將空置的旅游資產金融化的過程。”任曉彥舉例，例如開發(fā)商手上有一批旅游式公寓空置率為40%-80%，那么他可以將這些空置的公寓、房子的居住權以旅居券的形式，作為融資時的利息支出。

    據(jù)悉，旅居寶首批對接三亞、大理、西雙版納等8個知名旅游城市的旅游開發(fā)商，產品根據(jù)開發(fā)商融資需求，由媽媽資本、媽媽送房以專項資金募資計劃形式在互聯(lián)網(wǎng)平臺上向投資人進行資金募集，投資人與開發(fā)商之間形成債權債務關系。開發(fā)商在額定的授信范圍內，可以分不同期數(shù)在不同時點分期完成專項資金募集，存續(xù)期三年以內。

    “對于開發(fā)商而言，這個產品可以調整他們的財務結構。”任曉彥在接受采訪時表示，從產品的設計上看，融資人融資成本大概為年化12%左右，其中，只有5%在一年后以現(xiàn)金作為利息支付，另外7%的利息以融資方指定居所免費居住消費相應價值進行支付。

    “對于開發(fā)商而言，這大大減輕了財務支出成本。”任曉彥認為，就現(xiàn)金的融資成本對于企業(yè)而言，要比民間借貸以及普通的P 2P提供的融資成本低得多，甚至比銀行的融資成本更低。事實上，通過旅居寶，開發(fā)商獲得的不只是資金，更是一種品牌推廣和體驗式營銷。旅居寶本身的居住券對于開發(fā)商而言，實際上亦是一個精準引流的過程。通過給用戶提供居住體驗，逐步轉化潛在的交易行為。“本金7%的旅居券，是開發(fā)商將原有的財務支出變?yōu)闋I銷支出了，優(yōu)化了開發(fā)商的財務結構。”任曉彥表示。

    開發(fā)商領投5%作為劣后

    作為一款信用貸款，如何挑選合作開發(fā)商以及進行風險控制，成為考驗平臺風控能力的關鍵。任曉彥對此表示，目前媽媽資本對于合作開發(fā)商有嚴格的準入條件，強調旅居的特性，合作的開發(fā)商除了上市公司，或者是上市公司的管理企業(yè)外，主要為國有企業(yè)。“這類開發(fā)商相對而言信用風險很低。”任曉彥表示，除了開發(fā)商的準入外，對于項目也要求房子已經(jīng)全部建成，并且拿到預售證的。“第一批產品都是可以拎包入住的。”任曉彥認為，成熟項目風險相對更低。

    此外，在產品結構上，設置了優(yōu)先和劣后兩級資金，要求融資方核心高管領投5%，作為劣后資金留存至專項計劃結清,同時要求借款企業(yè)控制人及核心高管擔保、借款企業(yè)關聯(lián)企業(yè)擔保。