文章作者信息：中國(guó)社科院旅游研究中心 巫寧 分時(shí)度假交換是一種在歐美國(guó)家得到廣泛應(yīng)用，在我國(guó)尚比較前沿的飯店網(wǎng)絡(luò)共生營(yíng)銷(xiāo)方式。它是現(xiàn)代電子商務(wù)與飯店業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新相結(jié)合的產(chǎn)物，典型地體現(xiàn)了信息化的產(chǎn)業(yè)應(yīng)用與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的互動(dòng)關(guān)系。本文將分三部分介紹這一方面的知識(shí)：
1、分時(shí)度假概述
2、以信息技術(shù)為基礎(chǔ)的分時(shí)度假交換系統(tǒng)
3、案例
一、分時(shí)度假概述
（一） 分時(shí)度假的起源
分時(shí)度假起源于20世紀(jì)60年代。在60年代早期，一位名叫亞歷山大•奈特（Alexander Nette）的德國(guó)人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時(shí)度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費(fèi)者，然后給予每個(gè)購(gòu)買(mǎi)者在度假地住宿的權(quán)利，所有購(gòu)買(mǎi)者被稱(chēng)為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品的歡樂(lè)邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購(gòu)買(mǎi)其房產(chǎn)。到20世紀(jì)90年代，這家公司共有12.5萬(wàn)名股東和遍布?xì)W洲15個(gè)國(guó)家的53處分時(shí)度假地。1967年，法國(guó)著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計(jì)了分時(shí)度假產(chǎn)品，在位于法國(guó)阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開(kāi)始出售固定住宿單元的分時(shí)度假產(chǎn)品并一舉成功，這是全球第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的分時(shí)度假產(chǎn)品。
（二） 分時(shí)度假的定義
分時(shí)度假（Timeshare,又稱(chēng)Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指人們?cè)诙燃俚刭?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，只購(gòu)買(mǎi)部分時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時(shí)使用的度假形式，后來(lái)逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時(shí)間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過(guò)交換系統(tǒng)對(duì)不同房產(chǎn)的使用權(quán)實(shí)行交換。
國(guó)際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷(xiāo)售給顧客。每個(gè)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品，就是在約定的時(shí)期內(nèi)（一般為20年—40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。
國(guó)際上，不同的組織對(duì)分時(shí)度假的定義有所不同，流傳較廣的兩個(gè)定義是：
l 美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中對(duì)分時(shí)度假的定義是：“所有以會(huì)員制、協(xié)議、租契、銷(xiāo)售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式做出的交易設(shè)計(jì)和項(xiàng)目安排，交易中，購(gòu)買(mǎi)者獲得了對(duì)于住宿和其他設(shè)施在某些特定年度中低于1年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上”，即稱(chēng)之為分時(shí)度假項(xiàng)目。
l 《歐盟分時(shí)度假指令》（European Union Timeshare Directive）中被定義為：“所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費(fèi)者在按某一價(jià)格付款之后，將直接或間接獲得在1年的某些特定時(shí)段（這一期限要在1周之上）使用某項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項(xiàng)目”。
歸納這兩個(gè)定義可見(jiàn)，分時(shí)度假要求消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一定期限（以上定義中是三年）以上的使用某處住宿或其他設(shè)施的權(quán)利；消費(fèi)者為了獲得未來(lái)的住宿權(quán)利必須按照協(xié)約預(yù)付款項(xiàng)；有的情況下消費(fèi)者還被要求每年在某處親自住宿的時(shí)間不能低于一定天數(shù)（如一周）。當(dāng)然，隨著點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部和短期包價(jià)旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的種種定義都面臨著來(lái)自各個(gè)方面的挑戰(zhàn)，分時(shí)度假的規(guī)范定義是不斷變革的。
（三） 飯店業(yè)與分時(shí)度假產(chǎn)品
從本質(zhì)上而言，分時(shí)度假實(shí)際上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。對(duì)于一個(gè)住宿設(shè)施的制度安排中，一個(gè)極端就是房地產(chǎn)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商直接把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)一次性銷(xiāo)售給消費(fèi)者；另外一個(gè)極端是飯店產(chǎn)品，以飯店建筑物的壽命為40年計(jì)算，它相當(dāng)于把每間客房的使用權(quán)分割成為40×365份來(lái)出售，消費(fèi)者以天為單位購(gòu)買(mǎi)對(duì)房間的使用權(quán)（劉趙平，2002）。而分時(shí)度假產(chǎn)品介于兩者之間，與房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，它將產(chǎn)品分割后出售，但分割單元又沒(méi)有普通飯店產(chǎn)品那么零碎。事實(shí)上，飯店本身就是一種滿足住宿需求的房地產(chǎn)設(shè)施，分時(shí)度假理念為飯店（特別是度假飯店）經(jīng)營(yíng)提供了嶄新的視域。
與飯店業(yè)有關(guān)的分時(shí)度假概念有：
l 分時(shí)度假酒店。分時(shí)度假酒店（Timeshare Hotel）亦稱(chēng)為“時(shí)權(quán)酒店”，有瑞士企業(yè)家亞歷山大•耐首先提出，即出售一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。
l 產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買(mǎi)斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，將其他時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方面經(jīng)營(yíng)、自己獲取紅利的經(jīng)營(yíng)模式�？梢�(jiàn)，產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假產(chǎn)品的區(qū)別在于，分時(shí)度假產(chǎn)品淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出使用權(quán)，相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念，常被視為一種房產(chǎn)投資品種。而兩者之間的共性是皆有將其他時(shí)間內(nèi)的住宿權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售或交換出去以實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的需求。
（四） 分時(shí)度假交換及其衍生形式
分時(shí)度假交換的含義是，擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過(guò)全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級(jí)但位于其他地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。
20世紀(jì)70年代之后，分時(shí)度假概念大量傳入美國(guó)本土。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)商建起大批公寓房和度假飯店。70年代中期的石油危機(jī)中，因油價(jià)上漲使美國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，房產(chǎn)大量閑置，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動(dòng)了分時(shí)度假產(chǎn)品在美國(guó)的發(fā)展。但引入分時(shí)度假概念并開(kāi)始銷(xiāo)售的美國(guó)經(jīng)營(yíng)者很快就發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：即產(chǎn)品過(guò)于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購(gòu)買(mǎi)了分時(shí)度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。為了解決這個(gè)問(wèn)題，有人在分時(shí)度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展開(kāi)發(fā)出分時(shí)度假交換制度：擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過(guò)全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級(jí)別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。
分時(shí)度假交換制度意味著度假房產(chǎn)權(quán)的擁有者可以在同等產(chǎn)權(quán)條件下，可在不同時(shí)間、不同地點(diǎn)進(jìn)行度假選擇，這大大提高了分時(shí)度假產(chǎn)品對(duì)顧客需求的滿足度。分時(shí)度假交換制度帶來(lái)了一種全新的度假住宿產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模式，也刺激了消費(fèi)者對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品的需求。當(dāng)然，由于分時(shí)度假交換是擁有使用權(quán)的消費(fèi)者之間的相互交換，交換事務(wù)比較繁瑣，并會(huì)遇到供需匹配困難的問(wèn)題。隨著時(shí)間的推移，人們又開(kāi)發(fā)出分時(shí)度假交換的一些衍生形式：
1. 靈活購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品。消費(fèi)者向交換系統(tǒng)或代理商購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品，可以不局限于原有規(guī)定的時(shí)間長(zhǎng)短和住宿單位的大小，而有多種選擇，這意味著度假旅游者選擇的靈活度增加。
2. 點(diǎn)數(shù)制。1990年，進(jìn)入分時(shí)度假領(lǐng)域的迪斯尼公司率先推出了點(diǎn)數(shù)制，即顧客不必付一筆錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)某度假地一段時(shí)間的房產(chǎn)使用權(quán)來(lái)加入一個(gè)分時(shí)度假交換系統(tǒng)，而只需購(gòu)買(mǎi)一定的“點(diǎn)數(shù)”，然后用“點(diǎn)數(shù)”換購(gòu)?fù)瑯訉r(jià)格折合成點(diǎn)數(shù)的住宿和娛樂(lè)等產(chǎn)品。它可以推進(jìn)全球化點(diǎn)數(shù)制體系的建立和發(fā)展，即通過(guò)點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)將各地的點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部聯(lián)合起來(lái)交換，使會(huì)員在度假需求上具有更大限度的自由選擇性。相關(guān)的概念有：
l 點(diǎn)數(shù)。點(diǎn)數(shù)是用來(lái)衡量度假房產(chǎn)價(jià)值的尺度。點(diǎn)數(shù)多少與淡旺季、房產(chǎn)面積和度假地坐落地點(diǎn)有關(guān)。這種模式，相當(dāng)于在度假地引入了一種新的流通手段。
l 點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部。點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部一般擁有幾處度假地房產(chǎn)，不同房產(chǎn)有面積、檔次等方面的差異。會(huì)員向供應(yīng)商購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的點(diǎn)數(shù)，所有的住宿、娛樂(lè)產(chǎn)品也以點(diǎn)數(shù)標(biāo)價(jià)。會(huì)員可以隨意選擇在一年的任何時(shí)間、選擇網(wǎng)絡(luò)內(nèi)任意地點(diǎn)消費(fèi)，并且對(duì)于房間的大小、住宿時(shí)間長(zhǎng)短、每年來(lái)度假的次數(shù)等都可以自由選擇。
